Actualidad sectorial

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Sectorial de la semana

 

 

Déficit de vivienda II: avances y desafíos más allá de la inversión

Noticia569

 

La reparación y mantenimiento de edificaciones representa el 7% del PIB de la construcción, un mercado cercano a los 5 billones de pesos. La dinámica de este sector está estrechamente relacionada con la calidad de vida de las personas, en particular con el déficit cualitativo de vivienda[1], que para el año 2012 se estimó en 1 millón 93 mil hogares[2].

A diferencia del déficit cuantitativo, las cifras del PIB asociado a la reparación y mejoras de vivienda muestran un crecimiento cada vez menor, mientras los indicadores en términos de infraestructura de servicios públicos y mejoramiento de vivienda muestran una ejecución lenta y revelan que el mayor desafío está en el avance de los municipios en la incorporación de la normativa y las acciones de mejoramiento en este frente.

 

Presentamos una visión sectorial que contempla los avances y desafíos desde el punto de vista de inversión de los hogares y la evolución de los indicadores del desarrollo en la provisión de infraestructuras para superar el déficit cualitativo de vivienda.


[1] El déficit cualitativo hace referencia a los hogares que habitan en viviendas con problemas cualitativos o susceptibles a ser mejorados en la estructura de los pisos, hacinamiento mitigable (entre 3 y 4 personas por habitación), servicios públicos y lugar inadecuado para preparar los alimentos – cocina[2].

[2] http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionTomaDecisiones/Estadisticas/Bogot%E1%20Ciudad%20de%20Estad%EDsticas/2017/087-Estudio_Deficit_Vivienda_Sisben.pdf47

 

La reparación y mantenimiento de la vivienda vincula una porción importante del gasto-inversión de los hogares (construcción autogestionada) y de los programas de inversión pública (infraestructuras de acueducto, alcantarillado, energía y recolección de basuras).

 

Noticia570

Fuente: Cálculos EA con base en cifras DANE

 

Inversión de los hogares

Para lograr mejores condiciones de vivienda, los hogares invierten en aspectos a su alcance como el mejoramiento de pisos, techos y paredes o la construcción de más cuartos para reducir el número de personas por habitación. La reparación de vivienda es un segmento importante en el consumo de los hogares, representando el 1,7% del gasto. En lo que más se gasta es en conservación y reparación de la vivienda (61% del gasto), seguido de la ampliación o subdivisión de la vivienda (23%). La cerrajería, pintura y enchape son el tercer rubro de gasto (7,4%) y la reparación de techos y pisos (5,9%) el cuarto.

Muchos motivos acompañan la reparación de la vivienda en Colombia. El aumento en el precio de la vivienda nueva ha dejado por fuera a muchos hogares que no cuentan con la capacidad crediticia o el ahorro para adquirir las viviendas o pagar las cuotas.

 

Las viviendas familiares con varias décadas de vida muchas veces cuentan con áreas mayores que las familias reorganizan para construir apartamentos de inversión o habitar para los hijos con hogares recién conformados. Otros han encontrado en la remodelación de vivienda y su venta a mayor precio una fuente de inversión y sostenimiento.

 

Sin embargo, el consumo derivado de los procesos autogestionados enfrenta muchos desafíos, que empiezan por promover el consumo calificado en la reparación de vivienda, dando importancia al diseño, la distribución espacial, la luz y el cálculo de las cantidades de obra y los materiales para optimizar los costos, variables que son la clave para el logro del mayor bienestar con la cantidad de recursos disponible.

 

En torno a este propósito, existen ya distintas aplicaciones desarrolladas que permiten organizar los procesos de remodelación y ampliación de la vivienda a quienes realizan construcción autogestionada y que cuando se implementan están a disposición de personas de todos los estratos socioeconómicos en puntos cercanos a los barrios como las ferreterías o puntos de ventas de materiales de construcción.

 

Marcelo Brigido, Arquitecto brasilero con amplia experiencia en el mercado de la construcción y creador de la aplicación de costeo de materiales ABCD Obra, señala: “dentro de los estratos socioeconómicos más bajos existe una tendencia a construir sus viviendas de manera informal, debida principalmente a la escasez de recursos financieros pero sobretodo el poco acceso diferentes opciones de costear la reparación , adicionalmente, se enfrentan con problemas para la contratación de mano de obra, decisiones de inversión en materiales, financiación, selección de proveedores (ferreterías), entre otros, señala.

 

“Aunque mucho han evolucionado en los últimos años, es bien conocida la baja eficiencia de los procesos de construcción autogestionados, en general. El mal uso y desperdicio de materiales de hasta 30%, la baja productividad de mano de obra, trabajo excesivo, baja capacidad de planificación y pequeña integración en la concepción de los proyectos, entre otros factores, han sido fuentes recurrentes de aumento de los costos, ya sea por la expansión del tiempo de obra o la compra de materiales excedentes”.

 

Identificar el problema que se quiere resolver con la reparación o ampliación, calcular correctamente un presupuesto de cantidades requeridas y su costo. En la actualidad estas actividades cuentan con herramientas informáticas que permiten optimizar los costos de la inversión de los hogares y también contar con potencial de asesoría en ferreterías o maestros de obra y de herramientas en internet asociadas a factores de diseño y aspectos estructurales en las obras.

 

Inversiones del plan de desarrollo

La segunda de las perspectivas asociadas al déficit cualitativo de vivienda está asociada a planeación en el uso del suelo, la provisión de infraestructura de acueducto, alcantarillado y recolección de residuos y las inversiones públicas que apoyan el mejoramiento de las viviendas.

 

Los indicadores de seguimiento a las metas del plan de desarrollo revelan que la meta al 2018 es beneficiar a 2,3 millones de nuevas personas con la adecuada provisión, calidad y continuidad de los servicios de acueducto, una meta que a septiembre de 2017 se había alcanzado para el 48% del objetivo cubriendo a 1,1 millones de personas. En mejoramiento de las viviendas, la meta era abarcar con estos programas a 23 mil viviendas, reportando a septiembre de 2017 10.503 viviendas cubiertas por el programa, 47% de la meta planteada.

 

Pero además del balance de las cifras, los indicadores de avance institucional son los de mayor importancia para tratar de superar los problemas de asentamiento en suelos no aptos para construcción y la inadecuada planeación e inversión de las infraestructuras de acueducto y alcantarillado, que históricamente registraron inversiones inviables por los altos costos de operación y una baja escala de usuarios que impedía la suficiente generación de ingresos que cubriera los costos de los pequeños prestadores de servicios públicos, generando la paralización o abandono de los proyectos.

 

Para superar estos problemas los indicadores han venido reflejando el trabajo orientado a incorporar en los programas herramientas de evaluación de proyectos (diagnóstico, prefactibilidad, factibilidad y puesta en marcha) y aspectos normativos que permitan dar organización y ejecución de acciones de mejoramiento en los departamentos. De esta forma los indicadores giran en torno a la aprobación por parte de Ministerio de Vivienda de los PDA (Planes de Aseguramiento de la prestación de servicios públicos) documentos que consignan estas metas y acciones y los POT, que se encuentran en proceso de revisión en una gran parte de ciudades. Los PDA son aprobados una vez se llevan a cabo las acciones de fortalecimiento formuladas por los departamentos.

 

El plan de desarrollo registra avance en 29 de 32 departamentos en las acciones de fortalecimiento de formuladas en los PDA, un paso anterior a su aplicación y materialización en mejoramiento de la prestación de los servicios, que se plantea como uno de los principales desafíos en los años venideros.

 

Las catástrofes naturales ocurridas durante la década como las producidas por el fenómeno de la niña, el niño y los deslizamientos en diferentes regiones, evidenciaron la necesidad de incorporar normas permanentes en el tiempo que permitan evitar el asentamiento de familias en zonas de alto riesgo. Los indicadores de desarrollo en este aspecto han estado asociados al inventario de zonas de alto riesgo en el país y la capacitación para incorporar en los POT las normas sobre gestión del riesgo.

 

En este último aspecto los indicadores reportados muestran que si bien la meta en capacitación para incorporar la gestión del riesgo en los POT de los municipios reporta un cumplimento del 94%, solamente el 7% de los 68 municipios priorizados cuenta con lineamientos para incorporar la gestión del riesgo en los POT, otro de los desafíos hacia el futuro.

 

En cuanto a los POT, la ley contempla la revisión por vencimiento del término de vigencia de las normas en cada municipio, un proceso que viene dándose desde 2016 y que involucra a la gran mayoría de regiones. En este proceso se contemplan desafíos en términos de la habilitación de suelo urbanizable, la incorporación de lineamientos para el uso del suelo, la gestión del riesgo y la incorporación de políticas asociadas al manejo y la gestión de residuos sólidos.