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Sectorial de la semana

 

Construcción de vivienda: evolución y perspectivas

Noticia527c

 

En el primer semestre de 2017 el PIB de la construcción de vivienda registró un descenso del 7,3% anual frente al mismo perìodo del año anterior, una caída fuerte en la dinàmica de un sector que registró en 2016 el volumen de metros en proceso de obra mas altos de su historia. 

 

Que se espera para el sector en los períodos venideros?

 

Noticia527b

Fuente: DANE, Cálculos EA

 

En septiembre de 2016 la actividad constructora alcanzó el record de 31 millones de metros cuadrados en construcción, iniciando desde este tope un proceso de ajuste en la actividad, con un PIB que mostró una tendencia a la baja desde el último trimestre del 2016.

 

Noticia528

Fuente: DANE, Cálculos EA

 

Hasta 2015 el crecimiento de los metros cuadrados se explicó por el aumento de la dinámica en las 7 ciudades principales. Cuando la dinámica bajó en este grupo las ciudades intermedias y pequeñas crecieron fuertemente hasta mediados de 2016. Sin embargo en los últimos nueve meses se ve que las ciudades intermedias también redujeron su dinámica, creciendo al mismo ritmo que las principales.

 

Noticia529

Fuente: DANE, Cálculos EA

 

En 2017 la evolución por ciudades de la actividad edificadora revela que 4 de las 15 ciudades principales aumentaron su nivel de metros cuadrados en proceso: Medellín, Cartagena, Cali y Armenia. También se observa que Barranquilla modera su tasa de crecimiento después de ser la estrella regional al igual que Villavicencio.

 

Noticia530

Fuente: DANE, Cálculos EA

 

Licencias anticipan la dinámica de los meses venideros

 

Las licencias de construcción muestran que es diferente la dinámica de 2017 frente a la de los años anteriores. El corrido a mayo en varios años muestra que se pasó de 11 millones licenciados en 2014 a 8 millones en 2017.

En 2016 se aprobaron 193 mil unidades de vivienda mientras en 2015 eran 243 mil, siendo el principal ajuste en las viviendas VIS, que pasaron de 27 a 23 mil en los primeros cinco meses de 2017 mientras la no vis pasó de 45 a 47 mil. De esta forma, mientras las cifras de cartera hipotecaria muestran que la actividad VIS en el primer semestre ha sido positiva y creciente, el ajuste en las licencias de construcción anticipa que esta dinámica sería más pausada al recibir el impacto de los menores salarios reales en el nivel de ahorro y la capacidad de pago, lo cual hace postegar la decisión de  compra de vivienda en los hogares.

 

Noticia531

Fuente: DANE, Cálculos EA

 

Demanda

 

Sin embargo, por el lado de la demanda se observa que en los últimos dos años los salarios reales se afectaron por cuenta de los efectos de la inflación. Al impacto en el ingreso disponible se suma el crecimiento de los precios por metro cuadrado,  que por lo menos en Bogotá registraron un crecimiento del 9% promedio anual desde 2010, un crecimiento que como se observa en el siguiente cuadro se observó en todos los segmentos.

 

Noticia533

Fuente: Elaboración EA con base en cifras Metro Cuadrado

 

De igual forma se observa un ajuste fuerte en la capital en varias variables como el empleo y el número de metros cuadrados en obra. A favor de la recuperación están las tasas más moderadas de crecimiento en los precios del suelo en la ciudad desde 2016, lo que podría favorecer el ajuste de los precios de la vivienda.

 

Noticia534

Fuente: Banco de la República

 

En las cifras de cartera hipotecaria de total país se observa una dinámica positiva en términos de la vivienda de interés social, que muestra una evolución positiva y creciente mientras la vivienda No Vis registra un crecimiento cada vez menor: en mayo registró un crecimiento del 2,1% en el acumulado anual en 12 meses.

 

Noticia532

Fuente: Superfinanciera, cálculos EA

 

Perspectivas

 

El sector constructor inicia el ajuste desde niveles elevados de actividad, con perspectivas favorables en el mediano plazo por el camino aún importante que hay que recorrer para cubrir el déficit de vivienda y la ejecución de los programas de vivienda VIS. También son moderadamente optimistas las perspectivas en términos del crecimiento de la economía, si los estímulos enviados por las menores tasas de interés, la baja en la inflación y la superación de los impactos de la crisis del petróleo redundan en mayor demanda de vivienda.

En contraste con la coyuntura actual, donde los desembolsos de crédito VIS crecen a tasas dinámicas y los no vis se ajustan, el número de viviendas en no vis que registran las licencias aumentaría en el futuro anticipando una mayor demanda, una recuperación que se consolidará si los precios continúan ajustándose en atención a la caída en el salario real y el menor crecimiento de los precios del suelo.

Para el sector construcción EA proyecta un descenso de 1,8% en 2017, descenso que se revertirá con tasas de crecimiento en torno al 2% en 2018.