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Sectorial de la semana

Construcción de edificaciones: el pulso entre el ajuste y un mercado en desarrollo

Noticia288

La construcción en Colombia enfrenta un pulso de fuerzas. Mientras el volumen de obra, las licencias, el empleo y los desembolsos parecían tomar nuevos aires en la segunda parte de 2015, los precios de la vivienda comenzaron a crecer menos por cuenta de una mayor oferta de vivienda nueva. Las tasas de interés aumentan al igual que los costos de la construcción, con un impacto en los márgenes.

Cuál es el peso de cada una de estas circunstancias en el desarrollo sectorial en 2016?. Esta es la correlación de fuerzas en torno al desempeño de un sector que se resiste a dejar su senda del crecimiento.

Las fuerzas a favor

 

El déficit de vivienda. Las apuestas de las distintas constructoras frente al desarrollo del sector, se basan en el desarrollo de las regiones intermedias y ciudades más pequeñas. De acuerdo con el DANE, el déficit de vivienda en Colombia es del 36% en el total país, siendo del 27% en las cabeceras municipales y del 68,2% en el área rural. El boom de ciudades como Barranquilla y Cundinamarca se moderó en 2015, las licencias solicitadas y los precios crecieron menos en estas regiones. Los planes de desarrollo de las regiones promueven en la promoción al diseño de políticas de vivienda sostenible, que contribuyen en el propósito de solventar este déficit.

Subsidios Mi Casa Ya. De acuerdo con las cifras presentadas por Camacol, en Colombia se vendieron 163 mil unidades de vivienda en los acumulados 12 meses hasta octubre, un crecimiento de 4% frente a 2014. Las ventas de vivienda nueva crecen en todos los segmentos No Vis, principalmente en el rango comprendido entre 141 y 200 millones de pesos donde las ventas aumentaron 22% en el acumulado anual a octubre. El recién lanzado programa del gobierno, comprende subsidios que potenciarían los buenos resultados de este sector, pues está dirigido a las viviendas hasta 230 millones de pesos.

Este programa ha sido denominado Mi Casa ya - Subsidio a la Tasa de Interés, y contempla un paquete de inversiones por $16,8 billones que se ejecutarán en los próximos 4 años. El gobierno señala: “el sector vivienda contribuirá con $1,85 billones de pesos, es decir un poco más del 11% del total de las inversiones totales. Estos recursos se utilizarán para financiar el otorgamiento y pago de 50 mil cupos de subsidio a la tasa de interés para la compra de vivienda diferente a la de interés social (No VIS) con precio entre 93 y 231 millones de pesos, y para 30 mil subsidios adicionales del programa Mi Casa Ya para la adquisición de viviendas de interés social – VIS”[1].

Financiación de vivienda se mantiene en niveles récord. Después del récord del segundo semestre de 2013, la financiación de vivienda moderó su crecimiento hasta el segundo y tercer trimestre del 2015, cuando repuntó el volumen de desembolsos tanto en vivienda nueva como usada. A pesar del ajuste del inicio del año pasado, a finales de 2015 el nivel de los desembolsos de crédito continuaba siendo de los más elevados de los últimos 15 años, mostrando el desarrollo del sector y sobre todo su diversificación regional.

La construcción de vivienda en los últimos tres años se descentralizó, fomentando el desarrollo de la oferta en regiones como Barranquilla y Cundinamarca, que pasaron de aportar menos del 5% de las áreas en construcción a más del 10% cada una en los últimos tres años.

 

Noticia289

Fuente: DANE, cálculos EA

Factores en contra

Impacto de las tasas de interés. Ante el desanclaje de las expectativas de inflación, el Banco de la República debe presionar la reducción de los precios por la vía del ajuste en el consumo y la actividad empresarial. El enfriamiento económico sería generado por las tasas de interés, que podrían ser aumentadas por el banco en varias oportunidades este año hasta hacer converger los precios hacia el rango meta. Ya las tasas de interés para vivienda registraban en el último trimestre del año un cambio de tendencia hacia el alza.

Aumento en la oferta. Las cifras de Camacol revelan un crecimiento del inventario de vivienda nueva, una señal que se confirma cuando se ve el menor crecimiento de los precios en la vivienda nueva y usada. Los precios de la vivienda, que en 2013 crecían a tasas superiores al 10%, se han ajustado en los últimos dos años. Teniendo en cuenta que los costos de la construcción han aumentado, es posible que la industria esté enfrentando márgenes menores y una mayor competencia.

La vivienda No VIS es la de mayor crecimiento en inventario, en particular las viviendas de mayor costo (superiores a los 335 SMLV), que registran el mayor número y crecimiento en inventario dentro de este segmento. En contraste, las viviendas intermedias dentro del segmento No Vis son las que registran el menor inventario y un crecimiento moderado en oferta, coincidiendo con el fomento a su compra con los subsidios del programa Mi Casa Ya.

https://live.amcharts.com/Y1Mzc/

(Para apreciar el porcentaje de variación en el gráfico de arriba, favor desplazar el ratón (mouse) sobre el punto destacado)

Fuente: DANE, Cálculos EA

Aumento en los costos. El índice de costos en la construcción de vivienda registró un crecimiento sostenido durante todo el año 2015 hasta alcanzar el 5,2% anual en noviembre, un cambio que afectó principalmente en el rubro de materiales de construcción.

Noticia291

Fuente: DANE, cálculos EA

Las apuestas del sector giran en torno al desarrollo de proyectos en más regiones y en segmentos no cubiertos suficientemente por el mercado. Las mejores expectativas para regiones como Bogotá y el potencial de desarrollo en otras regiones podrían permitir, que a pesar de la contracción de la economía, la demanda de vivienda viva un aterrizaje suave o un moderado crecimiento.

 


[1] http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda/programas/mi-casa-ya-subsidio-a-la-tasa-de-interes